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电梯频“罢工” 居民盼改造

南昌秀泊经典业委会“难产”影响小区住宅专项维修资金支取 专家建议优化流程

“电梯怎么又坏了？”2月17日，南昌青山湖区秀泊经典业主反映27栋1单元电梯出现运行故障，维保需停用电梯约一周时间。据介绍，27栋为11层小高层，近年来电梯已经历了多次维修，但过段时间电梯又会再次“罢工”，居民多年来不断提出改善老旧基础设施的诉求，却迟迟得不到回应。

反映：小区“老龄化” 电梯频“罢工”

2月20日15时30分，记者在小区见到电梯停用告示被维保人员撕下，电梯恢复使用。即便如此，小区业主熊阿姨担忧地说，“每次都是‘修了坏，坏了修’，电梯时而打不开门，时而厢底与地面错位，还有居民被困在电梯里。”该小区多部电梯的运行状况令居民提心吊胆，因此有的住户买菜回家时宁愿步行上楼。

面对居民的不满，新城悦物业秀泊经典服务中心袁经理倒起了苦水。秀泊经典小区是2006年竣工的老小区，很多基础设施均存在不同程度的老化。据袁经理介绍，一般电梯的设计使用年限在15年左右，27栋使用的“许继”牌电梯步入“老龄”，所以经常出现配件故障。每次出现问题，物业公司都会在半小时内联系维保人员修理，但是该型号电梯已经停产近十年，适配的全新变频器已经很难买到，每次只能寄送至上海或广州修理。

住宅专项维修资金（以下简称维修资金）被称为房屋的“养老钱”，曾有部分居民提出动用维修资金对小区电梯等基础设施进行彻底更新，但这一提议因业主委员会（以下简称业委会）的长期缺位而一再搁置。

电梯每次故障的修理成本在3000元左右。袁经理表示，仅在各电梯变频器维修上，物业公司去年一年就支付了3万余元，此外小区内还有几处公用木质长廊因腐蚀而摇摇欲坠，也由物业自费改造加固。“这些都增加了物业成本，我们也希望小区尽快选出新的业委会，共同解决这些老旧基础设施问题。”袁经理说。

调查：业委会选举已搁置两年多

小区老旧基础设施的更新改造工作亟须业委会出面主持，但秀泊经典的第三届业委会选举已经搁置了两年多时间。自2021年底开始，业主们一直在推动新一届业委会的成立，至今未有结果。

最近一次的第三届业主大会第一次表决原定于2023年12月27日至2024年1月5日举行，后又将投票延期为1月15日至1月29日。

“最终只有300余户业主参与了投票，没有达到2/3以上业主参与投票的要求。”一位业委会筹备组成员如是说。

“很多业主都搬离了小区，老房子转租给了别人，没有参加线下投票。”业主陈先生告诉记者，还有部分居民对前两届业委会的财务审计问题不满，所以投票人数一直不齐。

专家：建议优化维修资金使用流程

随着一批小区逐渐老化，更换电梯等维护工程成了居民关心的大事，像秀泊经典小区这样，因缺乏业委会支持、业主大会表决难通过导致维修资金使用不顺的问题也越来越普遍。

针对秀泊经典小区的现状，记者从南昌市青山湖区塘山镇政府获悉，可先由居委会代行住宅区业委会职责，按照规定向南昌市住房保障和房产管理局申请维修资金，这在塘山镇其他社区已有先例。2024年1月10日公布的《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》第59条也给出了另一条补救措施：物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

熊阿姨等多位业主表示，将向居委会提交维修资金使用申请。据今年1月新修订的《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》，维修资金的使用方案依旧需要受“2/3以上”的投票结果限制。国家和省、市三级物业管理条例均有类似规定。

现有维修资金是否足够？是否需要续交维修资金？陈先生担忧，小区内租户不少，他们没有投票权利，各业主利益诉求也不相同，如果需要自掏腰包，投票结果可能又会停在“2/3以上”门槛前，维修资金也无法发挥应有的保障作用。

组织好业主大会和业委会，是小区顺利使用维修资金的关键。江西师范大学政法学院副院长、教授颜三忠建议，可以推广手机投票等信息技术降低业主参与成本。同时，也应优化维修资金的使用流程，例如将维修基金细化为一般使用、计划使用和应急使用，对应急使用采取事后公示模式，线上线下强制公示维修资金使用项目明细，平衡业主参与度和决策效率。对于业主之间暂时难以达成一致时，可引入第三方机构辅助业主开展监督管理，目前已有地方出台规定，允许将工程监理费用计入维修资金，还有的明确规定应急维修必须聘请第三方监督服务机构。在维修资金续交问题上，颜三忠建议，可允许将公共收益划转部分成为维修资金，用公共收益保障公共利益。（文/图 王政 全媒体首席记者吴强）