赣电东方城

近日，南昌市民熊女士向新法治报·赣法云记者投诉，她在今年5月经中介介绍，在南昌高新技术开发区的赣电东方城订购了一套商品房，约定7月底交房，可交纳首付款后，两个多月时间过去了，至今连购房合同都无法签订。

记者介入采访后，开发商回应，在8月底交房前能够完成签约备案，对于熊女士退房退款的诉求无法满足。

对此，有律师表示，即使在没有签订购房合同的情况下，熊女士也可以双方口头约定的交房日期向开发企业主张违约损失。

投诉：现房楼盘迟迟无法交房

“5月份我到赣电东方城订房时，销售说是现房交付，可我到现在连合同都签不了。”8月14日，南昌市民熊女士向记者讲述了自己的购房遭遇。

今年5月，熊女士在房产中介的推荐下，在位于南昌高新技术开发区的赣电东方城楼盘订购了一套商品房，5月31日与楼盘开发商江西凯达房地产开发有限公司（下称“凯达公司”）签订了认购协议书，并向公司交了5万元定金和9.5万元首付款。

熊女士提供的微信聊天记录显示，赣电东方城的销售张某向熊女士承诺交房日期在今年7月底。

记者注意到，在双方的沟通过程中，熊女士一直在追问凯达公司何时能与她签订购房合同以及网签备案，但销售张某的解释是，楼盘需要调整备案销售价格才能进行网签，该程序需要花费时间。

然而，直到约定的交房时间过去，熊女士至今仍未收到凯达公司的签约通知。

调查：买房两个多月拿不到购房合同

“卖我房子的销售早就离职了，我跟他们楼盘的领导协商延期交房怎么处理，都是强调我们还没有签购房合同。”熊女士告诉记者，目前她只跟凯达公司签订了认购协议，但在协议中并未对楼盘的交房时间，以及违约责任进行约定，现在维权也成了难题。

在熊女士跟凯达公司签订的认购协议书中，记者看到相关条款中约定，认购方须于签订认购协议的3日内，在凯达公司推荐的银行办理按揭，同时与凯达公司签署《商品房买卖合同》交纳首付款。

“当时我也问了，为什么不签合同，就告诉我‘三限房’（限房价、限转让、限对象）要走程序，两个月过去了，程序还没走完。”熊女士表示，她签完认购协议书后才发现凯达公司在销售环节有很多不规范的地方，“我买的是27栋，现在27栋有不少业主都跟我一样拿不到购房合同”。

据了解，按照《城市商品房预售管理办法》《江西省城市商品房预售管理办法》的相关规定，开发经营企业预售商品房时，买卖双方应当签订商品房预售合同。预售人在签约之日起30日内持该合同到市、县房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

那么，为何赣电东方城楼盘的开发企业凯达公司迟迟不跟购房人签订购房合同呢？

开发商：正在履行调价手续

8月15日，记者陪同熊女士来到赣电东方城营销中心了解情况。对于无法签订购房合同的原因，该营销中心相关负责人的解释是，由于赣电东方城属于“三限房”，调价需要在政府部门履行手续，可以保证在8月底交房前签订购房合同并完成备案。

对于这样的说法，熊女士无法接受。她表示，既然未与凯达公司签订购房合同，且对方未在承诺期限内（7月底）交房，她想退房退款。

公开信息显示，7月3日，凯达公司开发的东方豪庭项目（赣电东方城的项目备案名），在收取购房人定金后，未将定金等购房款直接转入定金监管账户，存在不按规定使用商品房预售款的违法行为，被南昌市住房和城乡建设局进行了行政处罚，罚款1.99万元。

对此，该名负责人称，楼盘月销火爆，定金等购房款转错了账号，与目前无法签订购房合同的问题无关。

“如果说我们签了合同，合同里会有一个月的宽展期，每个项目都会有（宽展期）。”该名负责人向记者表示，熊女士订购的商品房已经在进行内部装修，目前退房退款的诉求无法满足，如果8月底没有交房，就会按照购房合同里面的违约条款赔偿，但赔偿标准如何，并未详细解释。

律师：宽展期按合同约定执行

对此，江西法报律师事务所律师郭俊表示，宽展期指的是商品房延期交房宽限期时长，这并非法定，而是由当事人在购房合同中约定。若合同明确约定了“宽展期”，一般按合同执行。

郭俊表示，因延期交房产生的商品房销售合同纠纷中，有不少房地产开发企业会主张以合同中约定的宽展期抗辩，但在司法实践中，也有不少法院在审理时，会认为企业拟定的格式条款存在不合理减轻或免除其责任、排除或限制对方主要权利的情形，因而认定无效。

那么，熊女士目前未与开发商正式签订购房合同的情况，能否主张退房退款？

郭俊认为，熊女士签订的认购协议包含房屋位置、面积、价款等核心要素，效力可能被认定为商品房买卖合同。想要行使合同解除权，须以“是否导致购房目的无法实现”为判断依据，若因开发商原因客观造成购房目的不能实现，则可以解除认购协议并要求返还预付款，同时按LPR（贷款市场报价利率）标准计付违约金；反之，若项目仍在推进且未造成实际损失，则不支持以购房目的无法实现为由解除合同。

郭俊强调，即使在没有签订购房合同的情况下，熊女士也可以双方口头约定的交房日期向开发企业主张违约损失。

记者发稿前，熊女士向南昌市住房和城乡建设局开发管理科反映了赣电东方城楼盘在商品房预售过程中，未在规定时间内与购房者签订商品房预售合同的相关情况，该局工作人员表示将核实处理。

对于此事的进展，本报将持续关注。

（文/图 记者吴强）

编辑：聂琪

校对：王小明

复审：朱叶